Balla Ákos: a 3-as metró meghosszabbítása felpörgeti a lakáspiacot

Újpest mellett Kőbánya és Kispest is egyre attraktívabb a fővárosi ingatlanpiacon. A 3-as metróvonal meghosszabbításának Káposztásmegyer lesz a nyertese – elemez Balla Ákos ingatlanszakértő, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője, a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara Ipari Tagozatának tagja. Blogstar-interjú.

A kormányzat és Wintermantel Zsolt újpesti polgármester bejelentése, illetve reményei szerint az idei esztendőben megkezdődhet a 3-as metró meghosszabbításának tervezése. Bár még csak az előkészítő fázisban tartunk, azaz messze még a perc, amikor a közlekedők birtokba vehetik az új megállókat, máris elindultak felfelé a lakások árai a bővítéssel érintett Káposztásmegyeren. Minek köszönhető, hogy ilyen korán reagál az ingatlanpiac?

Ez azzal áll összefüggésben, hogy rendkívül szubjektív hozzáállás jellemzi az ingatlanpiacot. Mit értek ez alatt?

Az átlagembernek nem az értékesítés az alapvető motivációja, hanem egy következő személyes cél teljesítése: szeretne a jelenlegi lakása helyett egy másikat venni.

Az is egyértelmű, hogy az ingatlan az átlagember legnagyobb vagyontárgya, emellett lehet adott esetben egy kis megtakarítása. Az ügyfelek tehát abban gondolkodnak, hogyan foltozzák be a különbséget, ha 20 milliót érő lakásuk helyett egy 25 milliós ingatlanba költöznének. Nyilvánvaló, hogy első lépésként minél drágábban adnák el a lakásukat. Innentől kezdve pedig számukra minden hír jó hír. Ez akkor is igaz, ha nem nagyobb ingatlanba költözünk, hanem csak hitelt fizetünk vissza, hiszen minél több pénzért értékesítem a lakást, annál nagyobb mértében tudom visszafizetni a hiteleimet. Vagy ha úgy tetszik, amennyiben drágábban adom el az ingatlant, mint amennyiért másikat vásárolok, akkor vehetek új plazmatévét vagy a gyereknek biciklit.

Az emberek tehát nem stabil piaci árakban gondolkodnak, hanem minél többet szeretnének kapni a lakásukért. Minden pozitív információba belekapaszkodnak: az újságban olvasott hírektől kezdve egészen odáig, hogy Kovácsék a másodikon 25 milliót kaptak a lakásukért. Az sem befolyásolja őket, hogy adott esetben Kovácsék nem mondanak igazat, vagyis akár torzult is lehet az értesülés.

Az önök előzetes becslései szerint 5-15 százalékos áremelkedés várható az új megállók nyomán a IV. kerületben, Káposztásmegyeren, míg az eddigi végállomásnál, Újpest belső részén 5-6 százalékkal csökkenhetnek az ingatlanok árai. Mit várnak ettől a változástól?

Tekintettel arra, hogy eddig Újpest-Városközpont volt a metró végállomása, ott koncentrálódott a lakásvásárlói és -bérlői kereslet, hiszen onnan lehetett leggyorsabban bejutni a XIII. kerület munkahelyeire. Ugyanígy a kereskedelmi bérlők központja is itt helyezkedett el, hiszen hömpölyögtek az emberek, ahogy leszálltak a metróról, és felszálltak a buszra.

Azzal, hogy a metrónak szélesebb lesz az elérése, a kereskedelmi bérleti díjakban még a korábban jelzettnél is komolyabb visszaesés képzelhető el a centrumban, míg a kerület külsőbb részei felértékelődnek.

Ebből a szempontból rendkívül érdekes az elemző számára, hogy mi számít mikropiacnak, a kerület mint entitás, vagy pedig annak részegységei is versenyeznek egymással. Hiszen teljesen egyértelmű, hogy amennyiben a metróvonal meghosszabbításával Káposztásmegyerrel is kibővül a könnyű elérhetőség, akkor a belterületen visszaesik majd a kereslet, míg a külterületek nyertesei lesznek a folyamatnak.

Hogyan érinti Újpest belső részének ingatlanpiacát a várható árcsökkenés?

A belső városmag attraktivitását egyértelműen csökkenti, hogy nem kizárólag ez lesz az a pont, ahonnan a XIII. kerületi munkahelyek viszonylag gyorsan és viszonylag olcsón elérhetőek. Ezt azért tartom fontosnak, mert rengetegen dolgoznak úgy a XIII. kerületben, hogy nem élnek ott, mert sokkal drágább, mint például a IV. kerület. Tehát azt a megoldást választják, hogy kiköltöznek egy olcsóbb, IV. kerületi panellakásba. Káposztásmegyerre viszont eddig nem akartak annyian költözni, mert ott még buszra kell szállni, ezen változtat a metróvonal meghosszabbítása, mely komolyan átalakítja majd a keresletet. Hozzá kell tennem,

ma az újpesti a főváros egyik legaktívabb ingatlanpiaca.

Újpest több kerület csomópontjának számít: nemcsak az a mag koncentrálódik itt, mely hűséges hozzá, szeret itt élni, de azok is, akik a XIII. kerületben dolgoznak, ám nincs annyi pénzük, hogy ott vásároljanak lakást.

Mely fővárosi kerületek számítanak még hasonlóan pörgősnek, vonzónak?

Talán meglepő, amit mondok, de Újpestnek e tekintetben

Kispest és Kőbánya a párja, ahol a metróvonalak kiváló elérhetőséget biztosítanak, és az ingatlanok is 10-20 százalékkal olcsóbbak más kerületekhez viszonyítva.

Ezeket általában nem szokták az ingatlanpiac csúcsaként emlegetni, szemben a Belvárossal, Zuglóval, a XI. vagy a XIII. kerülettel, ennek ellenére kiválóan teljesítettek az elmúlt években. A XI. és a XIII. kerület pozíciója stabilnak számít, Bel-Buda pedig önálló, igényesebb, exkluzívabb, drágább keresletet alakított ki. Leginkább a Belváros ingatlanforgalma esett vissza, többek között az Airbnb és a pénzpiacok körüli bizonytalanságok következtében. A többi kerület – így akár a XV., a XVII. és a XVIII. – köszöni szépen, jól van, azaz kiegyensúlyozottan hozza a megszokott számokat.

Mennyire jellemző a budapestiekre a fővárosból történő kiköltözés, és mely területeket kedvelik, akik „menekülnének” a nyüzsgés elől?

Nem érzékeltünk visszaesést vagy egyéb drámai változást az utóbbi évek során.

Folyamatos az érdeklődés az agglomeráció iránt, továbbra is jellemző, hogy különböző élethelyzetek kapcsán a kiköltözésben is gondolkodnak a fővárosi emberek.

Az agglomeráció egésze kedvelt továbbra is, nem tudunk megkülönböztetni sikeresebb vagy kevésbé sikeres célterületet. Tény viszont, hogy például Dunakeszi akár 40-50 százalékkal drágább, mint Szigethalom. A kereslet és az igény továbbra is jelen van az agglomeráció iránt, innentől kezdve elsősorban a pénztárca, másrészt családi vagy munkahelyi kötődés kérdése, hová költöznek ki a budapestiek.

Forrás: blogstar.hu

Fotó: Újbuda Média